去年底以來，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)積極推進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)增值稅專項(xiàng)清理管理，收繳了中小企業(yè)所欠增值稅。因?yàn)槿ツ曛醒胗?jì)劃完成建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)增值稅改革(以下簡稱增值稅改革)的管理，這意味著這兩個(gè)企業(yè)繳納的增值稅將現(xiàn)代化。
普華永道負(fù)責(zé)華中地區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)的合伙人李俊告訴記者，政策尚未最終確定，但兩家企業(yè)的增值稅稅率可能為11%。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的政策一起出臺(tái)是有風(fēng)險(xiǎn)的。第一周可能是去年第二季度，最晚可能是年初。
從去年2月到3月，李俊的團(tuán)隊(duì)對(duì)近20家中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了問卷調(diào)查。受訪中小企業(yè)最擔(dān)心的是天津財(cái)稅管理網(wǎng)改革導(dǎo)致稅負(fù)大幅增加，其次是政策執(zhí)行周不確定，備考周嚴(yán)重不足。
中國官網(wǎng)已經(jīng)多次具體，將于2015年盡快完成并投入運(yùn)營。到目前為止，建筑和房地產(chǎn)是兩個(gè)要強(qiáng)攻的領(lǐng)域。
建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)緊密相連。很多業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，為了保證原有的增值稅車輪，兩家企業(yè)很可能會(huì)同時(shí)進(jìn)行營改增。
到目前為止，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)分別征收3%和5%的增值稅。營改增后，很多行業(yè)認(rèn)為有可能實(shí)施11%
。營改增的目標(biāo)是解決各種服務(wù)行業(yè)增值稅制度下“路征配額征”造成的重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)增值稅制度下的“環(huán)征分級(jí)抵扣”。
中小企業(yè)減負(fù)政策的設(shè)計(jì)如何達(dá)到其局限性？與其他已經(jīng)嘗到了營改增甜頭的企業(yè)相比，建筑業(yè)實(shí)施的視覺效果對(duì)政策智能和各方實(shí)施提出了挑戰(zhàn)。
根據(jù)李俊的研究，如果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收11%的增值稅，可能很難獲得農(nóng)業(yè)用地、勞動(dòng)力、主要工程材料等方面的投入扣除。，或者投入扣除有限，稅收負(fù)擔(dān)有可能上升。
普華永道中國區(qū)財(cái)務(wù)與餐飲討論副總監(jiān)馬曉軍告訴本報(bào)記者，估計(jì)建筑企業(yè)稅負(fù)會(huì)明顯增加，上游房地產(chǎn)企業(yè)就不一樣了。建筑業(yè)的稅負(fù)成本可能轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)要承擔(dān)自身改革和增加的成本。
根據(jù)對(duì)近20家房企的實(shí)地調(diào)查，90%以上受訪中小企業(yè)擔(dān)心稅負(fù)上升，近40%認(rèn)為稅負(fù)將大幅上升。
范圍有多大成為增加或減少房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵。其中，房企惜成本支出中的小人頭——農(nóng)田購置費(fèi)是否可以抵扣。普華永道假設(shè)房屋企業(yè)的成本(包括農(nóng)田、建筑安裝、裝修等。)占收入的60%，其中40%是耕地成本，其他所有成本都可以扣除。以此計(jì)算，營改增后，如果不能扣除農(nóng)地成本，中小企業(yè)的稅負(fù)將比上一次增加2個(gè)比例。但農(nóng)地成本可以扣除，稅負(fù)降低0.6個(gè)比例。
由于農(nóng)業(yè)用地可能的生態(tài)(如自由流轉(zhuǎn)、自發(fā)合伙人、股份購買等。)，很難獲得相關(guān)的財(cái)務(wù)發(fā)票，所以天津財(cái)稅政務(wù)網(wǎng)很難獲得投入扣款。但配額局的一位研究員在接受新聞媒體采訪時(shí)表示，中央政府正在考慮允許房地產(chǎn)企業(yè)將財(cái)政部門書寫的農(nóng)用地作為抵扣票據(jù)使用。然而，在李俊看來，這種方法極有可能，其中包括金融機(jī)構(gòu)控制的可能性和公平性問題。
此外，住房企業(yè)的原材料制造商大多是一個(gè)人，企業(yè)或
他們沒有或者很難開具增值稅發(fā)票，使得房企很難取得增值稅發(fā)票或者限制發(fā)票抵扣，也會(huì)增加房企的稅收負(fù)擔(dān)。
但有研究人士表示，上述風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)以最終發(fā)布的指引為依據(jù)，包括天津市財(cái)稅管理網(wǎng)章程的征稅和扣款。因此，稅收負(fù)擔(dān)是增加還是減少，取決于政策的明確實(shí)施。
在上述房企營改增的實(shí)地考察中，就像農(nóng)地出讓金是否可以抵扣一樣，房企也很珍惜如何處理營改增前所建房屋的增值稅問題。
如果房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成但銷售尚未結(jié)束，如果突然實(shí)施營改增，且之前已經(jīng)發(fā)生了原材料等項(xiàng)目成本，很難取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣。但是，工程項(xiàng)目的預(yù)售合同可能已經(jīng)簽訂。如果很難改變，增加的稅負(fù)就很難轉(zhuǎn)嫁到客戶身上。所以，對(duì)于這種已經(jīng)開工開的工程項(xiàng)目，如果沒有必要的過渡政策，房企的收益和效益肯定會(huì)大幅下降。
李俊告訴記者，到目前為止，官方網(wǎng)站已經(jīng)準(zhǔn)備考慮給予一個(gè)過渡性政策，對(duì)營改增前的舊項(xiàng)目中期出售給予優(yōu)惠稅。“但是還有很多問題沒有確定，比如老項(xiàng)目如何界定，是否選擇周時(shí)從房管公司拿地，是完成建設(shè)還是拿到預(yù)購證？這些還在天津財(cái)稅政務(wù)網(wǎng)討論。”
除了如何處理營改增后的新老項(xiàng)目，作為資本密集型企業(yè)，房企也非常關(guān)注營改增帶來的收入變化。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，銷售方式包括預(yù)購或竣工后銷售，這就帶來了房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅每周不匹配的問題。
李俊認(rèn)為，營改增后，如果房企采用預(yù)購方式，可能會(huì)扣除建設(shè)中期發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅而不扣除銷項(xiàng)稅，這將成為沉淀成本。但房企項(xiàng)目建成后出售，后期因建設(shè)成本巨大而產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅可能會(huì)在賣空或租賃期內(nèi)清償，對(duì)房企收入產(chǎn)生負(fù)面影響，增加項(xiàng)目資金成本。
房企需要為營改增做大量的前期管理工作，包括合同的審核和修訂、發(fā)票管理模式的改變、過渡期業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)處理、運(yùn)營模式的改變等。另一方面，根據(jù)對(duì)房企的實(shí)地調(diào)查，只有60%的受訪中小企業(yè)開始在不同的高度為營改增做準(zhǔn)備，40%的受訪中小企業(yè)仍處于下一階段的數(shù)據(jù)收集，尚未制定明確的準(zhǔn)備管理工作計(jì)劃。
李俊告訴本報(bào)記者，一般來說，中小企業(yè)需要半年時(shí)間做相關(guān)的準(zhǔn)備和管理工作，所以這一周非常嚴(yán)峻。希望中小企業(yè)能加快準(zhǔn)備和管理工作。