從事房地產開發的企業應該對其中的大部分按時負責
< 無錫代辦公司注冊p>行政機關繳納增值稅、企業個人所得稅、土地稅率、城市維護建設工程稅、土地使用稅、房產稅、車船稅、營業稅、所得稅、教育費附加等大部分稅(費)。同時房地產開發有征地、后期規劃、工程、出售、竣工等方案，各環節稅收問題側重點不同。筆者以房地產開發項目為例，詳細闡述了房地產企業的稅收制度，以供納稅參考。一、下一階段征地
項目開發前，無錫代理公司注冊的房地產開發企業通過各種渠道取得了物業使用權，涉及的增值稅大部分主要包括契稅、耕地占用稅、營業稅、城鎮土地使用稅。
(1)契稅
1.必須取得產權使用權，成為付款人
契稅的納稅義務人是在全國范圍內轉讓土地、房屋所有權的單位和個人。即企業、企業、國家機關、軍事戰略單位、社會團體、其他組織、個體經營者和另一人在轉讓全境內私有房屋土地使用權和產權時繳納契稅。因此，在項目開發之前，房地產企業必須通過各種方式獲得產權使用權，這必然導致所有權的轉移，成為繳納契稅的義務人。
2.在稅收范圍內
《中華人民共和國契稅組織法》(國務院令第224號)第二條明確規定，產權和土地使用權的轉讓，包括轉售、贈與和交換，屬于廣義的土地所有權轉讓。
《中華人民共和國契稅組織法》憲法第八條明確規定，下列轉讓方式相當于土地使用權轉讓、房屋買賣或私房征稅:土地、私房買賣或股權、股份融資；(一)以獲獎、預購、分期融資或資產轉讓方式承擔土地和房屋所有權的；建設轉讓過程中發生土地使用權轉讓的；不構成以其他方式轉移土地、房屋所有權。
因此，房地產企業通過出讓、受讓、出售、接受融資、接受捐贈等方式取得土地使用權，屬于契稅的征稅范圍。
3.計稅基礎
司法部、國家研究所
關于
《關于征收若干問題的批復》(財稅字〔1998〕96號)第一條明確規定了計稅價格問題，按中華民國
《組織法》(以下簡稱《組織法》)第四條第一款和《中華人民共和國契稅組織法》(以下簡稱《章程》)第九條明確規定，出讓土地使用權、倒賣土地使用權和買賣房屋的計稅依據是成交價格，即土地和私有房屋所有權轉讓合同確定的價格，包括承辦人應當支付的貨幣、器皿、資產或者其他經濟發展的個人利益。因此，合同中確定的交易價格中包含的所有價格都在計稅基礎內。包含在土地使用權出讓、土地使用權出讓和房屋出售交易價格中的行政服務費屬于交易價格的樞紐，不應排除在外。稅金應按合同確定的交易價格定額計算繳納。
《司法部、商務部關于產權使用權轉讓及其他相關契稅難點問題的通知》(國稅發〔2004〕134號)明確規定，產權使用權轉讓的，契稅計稅價格為人為因素取得土地使用權所支付的全部經濟發展個人收益。
(一)以協議方式轉讓的，契稅價格為交易價格。交易價格包括貨幣、器皿、資產和其他應由承辦者支付的經濟發展的個人利益，如土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、城市規劃設施費等。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收管理機關可以按照下列兩種方式依次確定:
1.風險評估價格:由中央政府批準設立的房地產風險評估政府機構根據同一土地、同一類型房地產進行綜合評估，并經當地稅務機關確認的價格。
2.標準地租:天津市縣級以上人民政府公布的標準地租。
(2)以經紀方式出售的，契稅的計稅價格一般確定為經紀的成交價格，包括土地出讓金、城市規劃設施費和各種補償費用。
二、土地使用權如先由無錫代理公司以劃撥方式登記，經批準后變更為出讓方式，則契稅為非法繳納，計稅依據為無錫代理公司應償還的土地出讓金等出讓費用。
《商務部關于特定產權使用權轉讓契稅計稅依據的批復》(國稅函[2009]603號)《關于海淀區地方稅務局關于確定產權使用權轉讓契稅計稅依據的請示》(國稅函發[2009]124號)內容如下:根據《司法部、商務部關于土地使用權轉讓有關稅收問題的通知》(財稅[2004]134號) 對在“招標、拍賣、掛牌”過程中承擔物業使用權的，按照土地交易總價征收契稅，不扣除后期土地成本。
因此，從上述文件來看，房地產企業取得土地的契稅政策應注意其:
第一，認為取得土地使用權所支付的經濟發展的一切個人利益都是契稅的計稅依據。所有經濟發展貸款包括貨幣、器皿、資產等經濟發展貸款。國稅函[2002]1094號文明確規定，以工程項目交換方式接受土地使用權屬于契稅征收范圍。再比如國稅函[2004]322號，明確規定土地集資屬于契稅征收范圍，即投資者以土地集資，受讓方以自有股份作為支付對價，計稅依據為股本出資額。
二、契稅不得因土地出讓金而減免。《商務部關于免征土地出讓金的產權和使用權轉讓征收契稅問題的批復》(國稅函〔2005〕436號)和《關于中央政府零地價轉讓產權和使用權征收契稅問題的請示》(地〔2005〕166號) 海淀區地方稅務局明確規定，根據《中華人民共和國契稅組織法》及其章程的有關明確規定，接受產權和使用權應繳納的土地出讓金，不得因土地出讓金的減少而減免契稅。
4.間接征地的契稅問題
在房地產企業的公共政策中，土地使用權是通過企業股權轉讓、企業合并、企業分立等方式間接取得的。在上述方法中，一般來說，土地所有權沒有發生變化，免契稅的福利待遇一般不征收或享受。如《司法部、商務部關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[2008]175號)明確規定，股權轉讓中，企業股份由單位和一人承擔，企業土地和私有房屋所有權不轉移，不征收契稅；兩個以上企業按照立法明文規定和合同約定合并改建為一個企業，原融資整體存在的，被合并企業承擔原合并方的土地和房屋所有權，免征契稅；企業按照立法明確規定，合同設定為兩個或兩個以上企業，整體融資相同，衍生方和新成立方繼承原企業土地和房屋所有權，不征收契稅。所以，房地產企業通過重組取得土地時，有一個空的契稅內部準備。
(2)耕地占用稅
1.占用耕地建房，成為付款人
無錫代理公司登記的單位和個人占用耕地建房和從事其他非農業建設項目的，按耕地占用稅征稅。因此，房地產企業開發房地產必須通過出讓和受讓的方式占用耕地，自然成為耕地占用稅。
但原《中華人民共和國耕地占用稅組織法》(中華人民共和國教育部[1987]2號無錫代理公司登記第7號)不適用于外商投資企業。因此，在2008年1月1日《中華人民共和國耕地占用稅組織法》(國務院令第511號)生效之前，外商投資房地產企業占用的耕地不征收耕地占用稅。國務院511號令實施后，耕地占用稅包括單位和一人。單位包括國有企業、集體無錫代理注冊企業、國有企業、公私合營企業、外商投資企業、外國企業及其他企業、企事業單位、社會團體、國家事業單位、軍隊單位等單位；一個人包括一批工商業戶和另一個人。
2.在稅收范圍內
《中華人民共和國耕地占用稅組織法》(國務院令第511號)第二條明確規定，耕地主要是指種植農作物的土地。
3.計稅基礎
《中華人民共和國耕地占用稅組織法》(國務院令第511號)第四條明確規定，耕地占用稅按照特定占用繳納稅款的村民小組計算。
4、交責任周
經批準占用耕地的，繳納耕地占用稅責任發生的周為從土地管理機構收到稅款并辦理占用農用地手續之日。
(3).
無錫代辦公司注冊1、土地使用權出讓、轉讓合同按權屬轉移按征收
房地產企業以出讓或受讓方式取得土地時，必須簽訂土地使用權出讓合同和土地使用權出讓合同。根據《司法部、商務部關于若干稅收政策的通知》(財稅[2006]162號)第三條規定，土地使用權出讓合同和土地使用權出讓合同按照權屬轉移文件征稅。
2、開發住房，經濟開發住房可以減免
《司法部、商務部關于經濟開發用房和房屋租賃相關稅收制度的通知》(財稅〔2008〕24號)明確規定，公司在經濟開發和產品住宅項目中建設經濟開發用房和房屋。如能提供政府機構出具的相關材料，公司應繳納的稅款可按經濟開發用房、住宅的占地面積占總占地面積的比例免征。
(4)城市土地稅
1、使用城市土地作為付款人
《中華人民共和國城市土地使用稅組織法》(國務院令第17號)第二條明確規定，在城市、縣城、建制鎮和工礦區使用土地的單位和個人繳納城市土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)。前款所稱單位包括國有企業、集體企業、國有企業、公私合營企業、外商投資企業、外國企業、其他企事業單位、社會團體、國家事業單位、軍隊等單位；“一個人”包括集體工商戶和另一個人。所以房地產企業收購的土地位于市、縣、鄉鎮和工礦區，自然成為城市土地使用稅。正如《商務部關于土地使用權受讓人征收土地使用稅問題的批復》(國發[1993]50號無錫市代理公司登記第1號)明確規定渝稅《關于對外國受讓人征收土地使用稅的請示》(成[1992]463號)《中華人民共和國城市土地使用稅組織法》第二條明確規定:“在現有市、縣、 《中華人民共和國城市產權轉讓組織法》第四十九條也規定:“土地使用者應當按照國家稅收法律法規的明確規定繳納。 “因此，在土地使用稅征收區域內使用土地的一切單位和個人，無論是通過出讓方式還是轉讓方式取得的土地使用權，都應當非法繳納土地使用稅。
2.在稅收范圍內
房地產企業在市、縣、鎮和工礦區占用土地。
3.計稅基礎
土地使用稅以納稅占用的土地總面積為基礎，按照明確規定的稅額計算征收。
商務部關于
《關于明確城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第一款明確規定，購買新增住宅區，從房屋投入使用后的次月起評估
還有城市土地使用稅。房地產開發企業應當從房屋投入使用后的當月起降低城鎮土地使用稅計稅依據，但按照未繳房地產和已繳房地產所占面積的比例分擔城鎮土地使用稅的計算。被征用的未開發土地應當按時征收城市土地使用稅。房地產開發企業開發公共設施的城市土地使用稅，從全部房屋移交后的次月起為零。
4、交責任周
房地產企業城市土地使用責任繳納周主要分為以下三種情況:
第一，根據《城市土地使用稅組織法》第九條規定，對于新征收的土地，城市土地使用稅應當區分耕地和非耕地繳納。征用耕地的，自批準征用之日起1個月內人口開始繳納城鎮土地使用稅；征用的非耕地，從批準征用的次月起，繳納城市土地使用稅。
二、根據《司法部、商務部關于城鎮土地使用稅房產稅有關政策的通知》(稅〔2006〕186號)，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，受讓方從合同交付周的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地周的，受讓方從合同簽訂后的次月起繳納城市土地使用稅。無錫代理公司注冊
第三，根據《商務部關于外商投資企業和外國企業征收城市土地使用稅疑難問題的批復》(國稅函[2007]596號)，外商投資企業和外國企業從2007年1月1日起繳納城市土地使用稅，其納稅周與上述完全相同，因此內資和外資房地產開發企業繳納城市土地使用稅的方式相同。
5、發展住房，經濟發展住房可以減少
《司法部、商務部關于經濟適用住房和房屋經濟開發適用住房和房屋租賃稅收制度的通知》(財稅〔2008〕24號)明確規定，經濟適用住房和房屋經濟開發適用住房建設項目和公共設施的單位，按照中央規定的價格免征城市土地使用稅。公司建有經濟適用房和產品住宅項目，經濟開發房和產品住宅項目。如能為政府機構出具無錫代理登記工具提供相關材料，則公司應繳納的城市土地使用稅可按經濟發展用房和經濟適用住房的占地面積占總占地面積的比例免征。