2013年11月5日，香港市民在上海市北京房管局住宅登記中心同時(shí)持有房產(chǎn)證鑰匙。
昨天，《不動(dòng)產(chǎn)登記組織法(征求意見(jiàn)稿)》于6月公布。
意見(jiàn)稿充滿(mǎn)了對(duì)社會(huì)的信心。有人認(rèn)為可以壓低房?jī)r(jià)，有人認(rèn)為是“反腐在手”，有人認(rèn)為是開(kāi)征房產(chǎn)稅的標(biāo)志。
根據(jù)幾位研究人員的采訪(fǎng)，房地產(chǎn)登記制度不能打擊腐敗，但可以對(duì)腐敗造成輿論壓力。此外，《不動(dòng)產(chǎn)登記組織法》的出臺(tái)將為征收不動(dòng)產(chǎn)稅提供先決條件。
意見(jiàn)草案明確規(guī)定，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所教授孫在接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)登記是強(qiáng)制性的。但未經(jīng)登記管理機(jī)關(guān)登記的，在不動(dòng)產(chǎn)、農(nóng)用地等不動(dòng)產(chǎn)基本權(quán)利的歸屬和轉(zhuǎn)讓中存在安全隱患。
孫認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的基本權(quán)利不是由登記引起的，登記只是保護(hù)基本權(quán)利的一種方式。比如建國(guó)前建成的房屋，沒(méi)有在房管機(jī)構(gòu)登記，但業(yè)主仍然享有對(duì)房屋的基本權(quán)利。
巴黎政治學(xué)院講師汪玉凱認(rèn)為，根據(jù)意見(jiàn)稿，房地產(chǎn)登記應(yīng)該是強(qiáng)制性的?！熬拖衩總€(gè)人都必須申請(qǐng)身份證一樣，這是國(guó)家研究所的一項(xiàng)基本統(tǒng)計(jì)。有可能通過(guò)全省私有住房人口統(tǒng)計(jì)和強(qiáng)制登記房地產(chǎn)的避稅?！?/p>
汪玉凱表示，只有通過(guò)強(qiáng)制登記，一套全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的原始文件才能為未來(lái)的房地產(chǎn)交易提供公共服務(wù)。此外，還可以征收
并為財(cái)政政策提供依據(jù)。
意見(jiàn)稿明確規(guī)定，當(dāng)事人和欺詐利害關(guān)系人可以非法查詢(xún)、復(fù)制房地產(chǎn)登記信息，由房地產(chǎn)登記政府機(jī)構(gòu)提供。
近年來(lái)，各地曝光的“葉放”、“方杰”等暴力事件的證據(jù)大多來(lái)自報(bào)道。很多人懷疑，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是否意味著一個(gè)人也可以查詢(xún)別人擁有的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)，比如一個(gè)人擁有多少客房。
孫說(shuō)，根據(jù)意見(jiàn)稿的明確規(guī)定，“當(dāng)事人”和“利益欺詐者”有基本的查詢(xún)權(quán)。“房地產(chǎn)登記制度的目標(biāo)是確保公平交易。比如你的房子要借給我，我會(huì)適當(dāng)?shù)臋z查你的房產(chǎn)資料是否真實(shí)可靠?！?/p>
孫表示，從合同法的角度來(lái)看，只有涉及買(mǎi)賣(mài)安全的人才能允許他人查詢(xún)房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅。沒(méi)有個(gè)人利益的人，不得查詢(xún)他人資料。
北京大學(xué)法學(xué)院
法研院副院長(zhǎng)石在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，意見(jiàn)稿的公布為開(kāi)征房產(chǎn)稅提供了前提條件。他說(shuō)，從各方面公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房產(chǎn)稅是合適的，但仍未征收。其中一個(gè)最重要的障礙就是房地產(chǎn)登記制度沒(méi)有建立起來(lái)。
石說(shuō)，到目前為止，中華民族的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在房屋建筑、邊境線(xiàn)、工商、農(nóng)牧等機(jī)構(gòu)，各個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還沒(méi)有整合或局域網(wǎng)。金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有房地產(chǎn)特別是村民住房的整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很難推進(jìn)房產(chǎn)稅。
根據(jù)意見(jiàn)稿，中華民族將建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)。石認(rèn)為，綜合平臺(tái)建立后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)動(dòng)態(tài)地向金融機(jī)構(gòu)提供統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
石說(shuō)，征求意見(jiàn)稿應(yīng)于去年通過(guò)，但這并不意味著房產(chǎn)稅將在短期內(nèi)征收。
去年3月，中國(guó)共產(chǎn)黨第十二屆中央委員會(huì)第一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議發(fā)表了一項(xiàng)聲明。傅瑩在新聞發(fā)布會(huì)上介紹，第一屆全國(guó)人大準(zhǔn)備推進(jìn)房產(chǎn)稅的法制化管理。
據(jù)石介紹，全國(guó)人大常委會(huì)正在準(zhǔn)備研究起草有關(guān)房產(chǎn)稅的立法議案，將于2016年審議，最遲于2017年通過(guò)。此外，房產(chǎn)稅的征收可能會(huì)給其中的大多數(shù)一定的維度，各地根據(jù)自己的情況決定征收的日期和內(nèi)容。
巴黎政治學(xué)院講師汪玉凱告訴記者，在房地產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)建立后，將不會(huì)出現(xiàn)集中售房現(xiàn)象。
他說(shuō)，在很長(zhǎng)很短的時(shí)間內(nèi)，許多人把購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)作為一種金融工具，今天，許多高房?jī)r(jià)空購(gòu)買(mǎi)率與購(gòu)買(mǎi)金融工具有關(guān)。
對(duì)于通過(guò)腐敗擁有多套房子的官員，汪玉凱表示，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)將給他們帶來(lái)如何避稅的壓力。對(duì)于一個(gè)有多套房子的人來(lái)說(shuō)，未來(lái)可能征收的房產(chǎn)稅不會(huì)鼓勵(lì)他們賣(mài)房。
去年3月，國(guó)家林業(yè)局副局長(zhǎng)蔣大明表示，運(yùn)行房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)集成平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)審批、交易、登記數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)共享和非法查詢(xún)，形成房地產(chǎn)綜合登記系統(tǒng)，大約需要4年時(shí)間。
因此，史認(rèn)為，國(guó)家給予的四年“緩沖期”不會(huì)引發(fā)“集中拋售潮”。
“如果房地產(chǎn)登記推廣得太慢，房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成相當(dāng)大的反彈。中央準(zhǔn)備把握改革節(jié)奏，防止大量集中拋售現(xiàn)象?！笔f(shuō)企業(yè)如何避稅。
房地產(chǎn)登記制度充滿(mǎn)信心，很大程度上是因?yàn)樗环Q(chēng)為“反腐敗在手”，被認(rèn)為是“反腐敗”的藥方。
研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度多年的孫認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記與反腐敗沒(méi)有必然聯(lián)系。不動(dòng)產(chǎn)登記是為了保證買(mǎi)賣(mài)安全。只能在買(mǎi)賣(mài)許可下查詢(xún)，不涉及買(mǎi)賣(mài)的不能查詢(xún)。從反腐的角度來(lái)說(shuō)，無(wú)論官員的房產(chǎn)在哪里登記，相關(guān)機(jī)構(gòu)都可以查。
孫表示，通過(guò)房地產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)反腐敗是不現(xiàn)實(shí)的。比如公民持有私人購(gòu)房合同進(jìn)行登記，其簽名、身份證等相關(guān)材料真實(shí)有效，立法上應(yīng)納入權(quán)屬登記。如果貪官把房產(chǎn)登記在子女和好朋友的個(gè)人財(cái)產(chǎn)上，那么反腐機(jī)構(gòu)查詢(xún)的可玩性就比較低。
石認(rèn)為，綜合平臺(tái)建立后，很容易發(fā)現(xiàn)官員擁有多少客房，其中可能存在通過(guò)避稅時(shí)間和違法行為獲得的房地產(chǎn)。這種制度增加了官員腐敗的可能性。
曾經(jīng)提出“居住制度”的汪玉凱認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立不是為了反腐，而是與單純的官員審批制度相結(jié)合，對(duì)貪官污吏形成威懾。
汪玉凱說(shuō)，目前基本上沒(méi)有辦法核實(shí)官員今天向該組織批準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況。以后如果懷疑官方審批不實(shí)，可以通過(guò)房地產(chǎn)登記平臺(tái)進(jìn)行核實(shí)。
汪玉凱說(shuō)，貧困農(nóng)民的住房通過(guò)房地產(chǎn)登記后，房地產(chǎn)信息將進(jìn)入文件，這可以在一定程度上防止中央政府非法拆遷。中央政府應(yīng)該對(duì)侵犯貧農(nóng)的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)。
孫認(rèn)為，防止拆遷依賴(lài)于法律法規(guī)的作用，這是中央政府濫用職權(quán)的難題，不屬于房地產(chǎn)登記法的職責(zé)范圍。