隨著營改增的大力推進(jìn)，個(gè)人出租房屋如何納稅的問題引起了社會的廣泛關(guān)注。針對司法部和國家研究所
金融事務(wù)
該局先后發(fā)布了一系列政策和新聞稿，明確了所涉及的支付方案。
增值稅減免條款:
根據(jù)國家研究所的說法
金融事務(wù)
《關(guān)于發(fā)布〈資產(chǎn)管理租賃公共服務(wù)增值稅征收管理暫行規(guī)定〉的新聞稿》(商務(wù)部2016年第16號新聞稿)第八條規(guī)定，個(gè)人出租房屋應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算:應(yīng)納稅額=含稅營業(yè)額÷(1+5%)×1.5%。
《商務(wù)部關(guān)于全面推進(jìn)增值稅改征增值稅制度改革的新聞稿》(商務(wù)部2016年第23號新聞稿)第六條規(guī)定，個(gè)人通過預(yù)付款以合理避稅的方式出租資產(chǎn)，提前取得的地價(jià)收入可與預(yù)付款在同一租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?。如果分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元，可以享受小微中型企業(yè)免征增值稅的外商投資。
為擴(kuò)大個(gè)人出租資產(chǎn)享受稅收優(yōu)惠的適用范圍，《商務(wù)部關(guān)于改革和改革體制改革若干征管問題的新聞稿》(商務(wù)部2016年第53號新聞稿)規(guī)定，自2016年9月1日起，個(gè)人將采取重復(fù)使用。通過收取地價(jià)的方式出租資產(chǎn)，獲得的地價(jià)收入可以在租賃期內(nèi)以相同的地價(jià)平均分享。如果分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元，中小企業(yè)可在2017年12月31日前享受增值稅免稅。理論上:2017年12月31日，個(gè)人租用個(gè)人房產(chǎn)后將獲得地價(jià)收入。無論是預(yù)付款還是現(xiàn)錢包，只要重復(fù)使用后每月租金收入超過3萬元，那么根據(jù)16號新聞稿，增值稅按以下公式繳納:應(yīng)納稅額=營業(yè)額含稅÷(1+5%)×1.5%；分配后月租金收入嚴(yán)重不足3萬元時(shí)，按53號文規(guī)定免征增值稅。
個(gè)人出租私房繳納增值稅的，還需要繳納城建稅、教育費(fèi)附加和大部分教育費(fèi)附加。
繳納房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的規(guī)定:
需要說明的是，個(gè)人租房，無論是否免征增值稅，也涉及到地方稅務(wù)局征收的房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等增值稅。
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅組織法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)出租的，以房地產(chǎn)溢價(jià)收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)海淀區(qū)的情況，2016年6月28日，天津市人民政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹〈中華人民共和國房產(chǎn)稅組織法〉有關(guān)規(guī)定的通知》(發(fā)[2016]24號)，規(guī)定個(gè)人出租私有房屋，必須嚴(yán)格按照征收自治領(lǐng)的原則，首先在房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)繳納房產(chǎn)稅， 同時(shí)，租私房的個(gè)人必須從租金征收方式中計(jì)算房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額。
在房產(chǎn)稅各方面，根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于房屋及住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房和房屋租賃稅收制度的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號)第二條第三款規(guī)定:“個(gè)人出租房屋，沒有區(qū)別...房產(chǎn)稅按4%的稅率征收，城鎮(zhèn)耕地占用稅免征?！?/p>
在個(gè)人所得稅的各個(gè)方面，出租私房所得屬于出租個(gè)人財(cái)產(chǎn)所得。根據(jù)
合理避稅的方法個(gè)人所得稅條例
固定、物業(yè)出租收入應(yīng)征收20%的稅款
個(gè)人所得稅
。國稅發(fā)〔2008〕24號規(guī)定，個(gè)人出租私有房屋所得減征10%的稅款
個(gè)人所得稅
，稅率減半。
在政策的具體實(shí)施步驟中，如果采用增值稅征收方式，有以下三種情況:
第一個(gè)月租金在800元以下的免征個(gè)人所得稅；
2月份房租在4000元以下的，個(gè)人所得稅按以下公式計(jì)算繳納:
【月租-800元-繳納的其他稅費(fèi)-專項(xiàng)維修費(fèi)用(限800元)】×10%；
第三個(gè)月租金在4000元以上的，按照下列公式計(jì)算繳納個(gè)人所得稅:
【月租金×(1-20%)-已繳納的其他稅費(fèi)-專項(xiàng)修理費(fèi)(限800元)】× 10%。
需要提醒的是:到目前為止，大多數(shù)人是對的
房產(chǎn)稅
以及個(gè)人所得稅等增值稅的征收，規(guī)定可以根據(jù)個(gè)人意愿選擇征收益率法或增值稅征收法進(jìn)行納稅。如果選擇證候收益率法，請按照當(dāng)?shù)卮_定的證候收益率計(jì)算納稅。