2014年，小劉以60萬的價格買了一套房產(chǎn)，2016年初，小劉將這套房產(chǎn)送給了哥哥大劉。2017年，房地產(chǎn)風(fēng)險評估的商業(yè)價值為100萬元，次年9月，大劉以120萬元的價格轉(zhuǎn)讓了該房地產(chǎn)，其中可抵扣稅款約為6萬元。那么大劉該如何支付這筆捐款和轉(zhuǎn)賬呢？
問題一:個人辦理房屋過戶需要繳納哪些稅
轉(zhuǎn)讓方涉及增值稅、城市維護(hù)和建設(shè)項目稅務(wù)會計和納稅申報流程以及個人所得稅。另外，自2016年2月22日起，個人購買2年以上的房屋，在內(nèi)部出售的，免征增值稅(2016年5月1日以后免征增值稅)，以及城市維護(hù)建設(shè)工程稅等稅費，但需繳納個人所得稅。
受讓方需要繳納契稅。個人購買中產(chǎn)階級唯一住房(包括購買人、配偶和家庭中的未成年父母，下同)，總面積90平方米及以下的，減按1%的稅率繳納契稅；總面積在90平方米以上的，契稅減按1.5%的稅率繳納。個人購買第二套總面積90平方米及以下的中產(chǎn)階級改良住房，契稅減1%；總面積超過90平方米的，契稅減免2%。
問題2:個人免費住房需要繳納增值稅和稅費嗎
司法部、國家研究所
金融事務(wù)
《關(guān)于全面推進(jìn)增值稅改征增值稅制度改革的通知》(國稅發(fā)〔2016〕36號)，附件1:《增值稅改征增值稅制度改革》第十四條明確規(guī)定，將資產(chǎn)或資產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人的單位或個人，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，相當(dāng)于出售公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn)，慈善事業(yè)或全社會除外。所以個人捐贈住房，應(yīng)該相當(dāng)于出售資產(chǎn)，繳納增值稅。
贈與行為是否繳納增值稅相當(dāng)于出售，需要與個人住房轉(zhuǎn)讓和對外投資的稅收進(jìn)行比較。國稅發(fā)〔2016〕36號文件附件3:《增值稅轉(zhuǎn)型改革政策明確規(guī)定》第五條明確規(guī)定，個人在上海、天津、上海、深圳以外的周邊地區(qū)購買嚴(yán)重不滿2年的。房屋內(nèi)部出售的，按照5%的征收率繳納增值稅；個人購房2年以上，內(nèi)部出售，免征增值稅。注意，上海、天津、上海、深圳以外的周邊地區(qū)指的是房地產(chǎn)所在地，而不是個人戶籍所在地。
問題三:個人免費贈送房產(chǎn)的購置周如何確定
做賬報稅流程確定個人免費住房和房產(chǎn)的購置周是增值稅減免和優(yōu)惠的關(guān)鍵。
國家研究所
金融事務(wù)
《局機(jī)關(guān)、司法部、國土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)明確規(guī)定:個人購買房屋或取得的房屋產(chǎn)權(quán)證
契稅
完稅證明上標(biāo)注的那一周作為他購房的那一周。《商務(wù)部關(guān)于實施房產(chǎn)稅制度若干明確問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)具體個人將捐贈、繼承、離婚等非購房方式取得的房屋出售的行為，個人財產(chǎn)分割也適用國稅發(fā)〔2005〕89號文件的相關(guān)明確規(guī)定，購房周按照捐贈、繼承、離婚個人財產(chǎn)分割前的購房周確定。《商務(wù)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易中個人無償捐贈資產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)進(jìn)一步明確。個人出售通過無償捐贈取得的房屋，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。對于通過繼承、遺愿、離婚、子女贈與獲得的房屋，按照贈與、繼承、離婚個人財產(chǎn)分割前的購房周確定購房周。對于通過其他無償捐贈方式取得的房屋，在捐贈行為發(fā)生后或
契稅
完稅證明上標(biāo)注的周已確認(rèn)。
對于大劉無償捐贈的房屋，因為是他兩個哥哥小劉給的，所以大劉過戶的時候，購房周按照小劉購房的那一周計算，應(yīng)該是2014年的某一天，而不是大劉收到房子的那一周。只有當(dāng)大劉無償捐贈的房屋屬于非“繼承、遺愿、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、子女贈與方式”時，才會根據(jù)捐贈發(fā)生后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅繳納憑證上注明的周數(shù)確定房屋過戶時的購房周數(shù)。
問題4:沒有補(bǔ)償?shù)淖》浚苤诵枰U納什么稅
與個人住房轉(zhuǎn)讓不同，受贈人免費領(lǐng)取住房，其應(yīng)繳納的稅款除契稅外，還需繳納個人所得稅。
契稅:國稅發(fā)〔2006〕144號文件明確規(guī)定，接受人個人無償捐贈資產(chǎn)的額度要征收契稅，不能參照外商投資個人住房轉(zhuǎn)讓契稅執(zhí)行。
個人所得稅:不同于個人住房轉(zhuǎn)讓，贈與人沒有取得收入必須繳納個人所得稅。畢竟受贈人是無償取得房產(chǎn)的，應(yīng)該非法繳納個人所得稅。國稅發(fā)〔2006〕144號文件明確規(guī)定，對個人捐贈資金進(jìn)行會計核算和納稅申報征收個人所得稅時，不得嚴(yán)格按照法律法規(guī)明確規(guī)定的事實核定征收。《司法部、商務(wù)部關(guān)于個人無償捐贈房屋個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)明確規(guī)定，個人捐贈房地產(chǎn)的個人所得稅問題有明確規(guī)定，納稅申報流程不同。免稅:
1.任何人不得將房屋產(chǎn)權(quán)無償給予配偶、父母、父母、祖父母、侄子、孫子女、弟妹；
2、無償贈與承擔(dān)必要贍養(yǎng)或撫養(yǎng)責(zé)任的被撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；
3.房屋產(chǎn)權(quán)中無人死亡，非法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
以上三種情況，兩國都不繳納個人所得稅。
除上述三種情況外，無人無償將房屋產(chǎn)權(quán)贈與他人的，受贈人按照《中華人民共和國國務(wù)院財政部門征收的其他所得》項目繳納20%的個人所得稅。因此，因為大劉捐贈的房屋是他的兩個兄弟小劉無償捐贈的，所以捐贈人小劉和受贈人大劉都必須繳納個人所得稅。
問題五:個人無償轉(zhuǎn)讓住房要交什么稅
2017年9月大劉無償捐贈的房屋轉(zhuǎn)讓與單獨購買的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相同。除臨時免征稅費和耕地增值稅外，可能還需要繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費附加、大部分高等教育費附加和個人所得稅。當(dāng)然，增值稅和稅金的繳納要根據(jù)上述問題2的個人住房進(jìn)行轉(zhuǎn)移
稅收折扣
政策執(zhí)行。
問題6:捐贈房屋轉(zhuǎn)讓如何支付
個人所得稅
首先是轉(zhuǎn)讓捐贈的房產(chǎn)計算
個人所得稅
扣除原贈與人取得私有房屋的具體購買和生產(chǎn)費用。國稅發(fā)〔2009〕78號文件明確規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈人的房屋時，應(yīng)當(dāng)扣除原贈與人取得的房屋的具體購買和生產(chǎn)成本以及受贈人在贈與和轉(zhuǎn)讓步驟中繳納的相關(guān)稅費，為受贈人的應(yīng)納稅所得額繳納個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的價格明顯偏低且未強(qiáng)制執(zhí)行的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)房屋消費市場風(fēng)險評估的價格或者其他公正的會計和納稅申報程序確定的價格核定轉(zhuǎn)讓收入。
二、個人所得稅不得核定。國稅發(fā)〔2006〕144號文件明確規(guī)定，對捐贈資產(chǎn)征收個人所得稅時，不得批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格按照法律法規(guī)明確規(guī)定的事實征收。三、個人轉(zhuǎn)讓唯一自用住房滿5年以上的，免征個人所得稅。《司法部、商務(wù)部關(guān)于個人所得稅若干政策難點問題的通知》(財稅字〔1994〕20號)明確規(guī)定，公有住房轉(zhuǎn)讓供個人使用5年以上以及唯一一家在會計核算和納稅申報過程中的中產(chǎn)階級特困戶的收入暫免征收個人所得稅。
因此，在計算繳納個人所得稅時，大劉捐贈的房產(chǎn)應(yīng)扣除小劉購買該房產(chǎn)的具體購建成本60萬元，大劉在轉(zhuǎn)讓步驟中繳納相關(guān)稅費后的54萬元(120-60-6)金額為6萬元，個人所得稅10.8萬元按“個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納。