涉稅風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)的“第七大風(fēng)險(xiǎn)”
房地產(chǎn)行業(yè)在稅收問(wèn)題上面臨“三多”:一是稅務(wù)稽查多，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)倒計(jì)數(shù)12年
行政機(jī)關(guān)被列為今年專項(xiàng)稅務(wù)檢查的重點(diǎn)項(xiàng)目，檢查所有領(lǐng)域；二是涉及增值稅較多，房地產(chǎn)行業(yè)涉及增值稅10個(gè)；然后就是如何合法避稅，每個(gè)環(huán)節(jié)都有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何規(guī)避支付風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)突出的問(wèn)題。
6月8日，在上海凡爾賽宮舉行的“2013年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人如何管稅”上，中國(guó)房地產(chǎn)理財(cái)網(wǎng)副總裁、深圳市智源企業(yè)管理研討有限公司董事長(zhǎng)李明軍表示:“房地產(chǎn)項(xiàng)目游戲時(shí)間短、管理環(huán)節(jié)少、稅收風(fēng)險(xiǎn)高，但只要在決策者面前做好稅收籌劃課，就能有效規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，合理合法地降低企業(yè)稅收生產(chǎn)成本。”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全省房地產(chǎn)企業(yè)納稅1.3萬(wàn)億元，其中契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，增值稅4051億元，土地稅率2719億元，企業(yè)個(gè)人所得稅2015億元。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)議地成為中華民族的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)業(yè)在為國(guó)家貢獻(xiàn)大量稅收收入的同時(shí)，也無(wú)可爭(zhēng)議地成為正規(guī)涉稅企業(yè)之一。業(yè)內(nèi)已有研究人員就如何合法避稅發(fā)表文章，指出騙取利息、租賃出售、囤積居奇是中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的五大風(fēng)險(xiǎn)。李明軍認(rèn)為，除了這五大風(fēng)險(xiǎn)之外，還有第七大風(fēng)險(xiǎn)，即涉稅風(fēng)險(xiǎn)。“以我的公共服務(wù)專長(zhǎng)，80%以上的房地產(chǎn)公司都有稅務(wù)問(wèn)題。”他說(shuō)。
記者查閱了商務(wù)部歷年發(fā)布的今年專項(xiàng)檢查通知文件，發(fā)現(xiàn)在2002年至2013年的12年中，房地產(chǎn)行業(yè)是最近12年唯一一家被列為今年專項(xiàng)檢查的企業(yè)。在這些文件中，今年部分房產(chǎn)稅被列為強(qiáng)制檢查項(xiàng)目，今年部分被列為指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目；有的要求今年重點(diǎn)項(xiàng)目查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有的要求今年重點(diǎn)項(xiàng)目查建安業(yè)務(wù)；今年有些重點(diǎn)項(xiàng)目查的是房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅或者個(gè)人所得稅，有的把房地產(chǎn)行業(yè)涉及的所有增值稅都列為簡(jiǎn)單檢查。
為什么稅務(wù)機(jī)關(guān)要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)？李明軍說(shuō)，這家企業(yè)的稅收明顯存在許多違規(guī)行為，年初也存在許多問(wèn)題。不查，問(wèn)題就多了。他介紹說(shuō)，某省轄市地稅局按照商務(wù)部的要求對(duì)全市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了一年的專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)被檢查的58家企業(yè)中有96%存在問(wèn)題。“房地產(chǎn)行業(yè)在涉稅問(wèn)題上被認(rèn)為是正規(guī)企業(yè)。這可能是商務(wù)部最近12年把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查的簡(jiǎn)單因素。”他說(shuō)。
五個(gè)環(huán)節(jié)隱藏30個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？藏在哪里？一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周程序主要包括五個(gè)環(huán)節(jié):征地、規(guī)劃、投資、建設(shè)工程、預(yù)購(gòu)房、項(xiàng)目清算。“在每一個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司都會(huì)在一定程度上存在這樣的稅務(wù)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，但兩者差別很大。”李明軍說(shuō)。
李明軍表示，根據(jù)其多年從事公共服務(wù)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在上述五個(gè)環(huán)節(jié)中至少涉及以下30個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
征地有四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):
1.報(bào)酬等費(fèi)用未取得正式權(quán)屬證明文件，導(dǎo)致收入虛增、稅率提高；
2.土地和私有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同簽訂后10個(gè)月內(nèi)未核定契稅的；
3.夸大拆遷安置費(fèi)，逃避繳納土地稅率和企業(yè)個(gè)人所得稅；
4.對(duì)于以入股方式取得的土地所有權(quán)，普通股難以承擔(dān)土地生產(chǎn)成本。
規(guī)劃過(guò)程中有三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):
5.方案設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮稅收環(huán)境因素對(duì)生產(chǎn)成本、稅收收入和收益的負(fù)面影響；
6.虛報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，逃避繳納土地稅率和企業(yè)個(gè)人所得稅；
7.國(guó)外規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)尚未代扣代繳。
投資過(guò)程中有六個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):
8.去非洲
政府機(jī)關(guān)(含企業(yè)和一人)高息資金利息支出難以取得正式文件，利息支出難以入賬；
9.信托或基金公司以“實(shí)債”形式支付的貸款，往往難以取得進(jìn)入合法避稅賬戶的權(quán)利證明；
10.小額保險(xiǎn)庫(kù)支票往往不足以支付貸款或其他費(fèi)用；
11.所支付的貸款可能涉及預(yù)扣稅且未能履行；
12.未能與大股東等關(guān)聯(lián)方償還貸款，存在偷稅漏稅問(wèn)題；
13.貸款給第三方大股東超過(guò)一年的，有被確認(rèn)為分紅和繳納20%的儲(chǔ)蓄再分配稅的風(fēng)險(xiǎn)。
建設(shè)和開發(fā)中有四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):
14.虛開曹魏證件，增加曹魏支出，逃避土地稅率和企業(yè)個(gè)人所得稅；
15.為了少繳稅，發(fā)生了具體的建設(shè)支出但不需要文件；
16.簽完曹魏合同，還沒(méi)有足額交稅；
17 .不交或不滿意，或不按時(shí)按周繳納城市土地使用稅。
預(yù)購(gòu)過(guò)程中有9個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):
18.預(yù)購(gòu)收入(包括定金、誠(chéng)意金)未獲批準(zhǔn)，未按時(shí)支付；
19.未按照明確規(guī)定的預(yù)征收率預(yù)繳土地稅率和企業(yè)個(gè)人所得稅的；
20.預(yù)購(gòu)合同不全，第一時(shí)間交稅；
21.賣房合同(文書)是陰陽(yáng)合同(文書)，收入不按真實(shí)情況核定；
22.售后服務(wù)租回時(shí)，按照租回后的金額確認(rèn)如何合法避稅收入，業(yè)主的租金收入不代扣代繳稅款；
23.拆遷房屋未經(jīng)批準(zhǔn)支付，或者按照消費(fèi)市場(chǎng)的輕率價(jià)格批準(zhǔn)支付的；
24.未按規(guī)定按時(shí)批準(zhǔn)并向大股東支付房款和房款的；
25.裝修收入未核定支付的；
26.出售給大股東或關(guān)聯(lián)方的私房?jī)r(jià)格明顯較低。
清算有四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):
27.獲得的文件未經(jīng)審核，如文件的簽發(fā)方與合同方、錢包方不一致；
28.購(gòu)買偽造文件抬高了生產(chǎn)成本；
29.企業(yè)管理層的個(gè)人收入沒(méi)有繳納所得稅的金額；
30.關(guān)聯(lián)方交易價(jià)格合理。最好的準(zhǔn)備是項(xiàng)目前期的焦慮
在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本構(gòu)成中，稅費(fèi)生產(chǎn)成本和租金、曹偉的生產(chǎn)成本在公司的生產(chǎn)成本中均排在第九位。如果將稅收生產(chǎn)成本與營(yíng)業(yè)額掛鉤，則總稅率已經(jīng)達(dá)到預(yù)征用下一階段營(yíng)業(yè)額的8% ~ 12%。項(xiàng)目清算的話15%以上，二線城市達(dá)到25%以上。
為了避免支付風(fēng)險(xiǎn)，降低支付生產(chǎn)成本，一些房地產(chǎn)企業(yè)拿出了各種必需品。有的花錢請(qǐng)總經(jīng)理或高級(jí)財(cái)務(wù)顧問(wèn)，有的想方設(shè)法打通稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的聯(lián)系。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)博弈時(shí)間短，政策變化頻繁，在檢查過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。“有沒(méi)有辦法規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，降低生產(chǎn)成本？是的。即在項(xiàng)目前期進(jìn)行系統(tǒng)的整體稅務(wù)準(zhǔn)備。”李明軍說(shuō)。系統(tǒng)的整體稅務(wù)準(zhǔn)備是怎樣的？即在項(xiàng)目啟動(dòng)前，決策是通過(guò)精心安排和協(xié)調(diào)合法的避稅方案來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，獲取“節(jié)稅”利潤(rùn)，決不能只在財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人的“一畝三分地”上進(jìn)行狹義的決策。
李明軍表示，公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展的所有娛樂(lè)活動(dòng)，包括各部門的娛樂(lè)活動(dòng)，最終都會(huì)體現(xiàn)為財(cái)務(wù)研究成果，這將對(duì)公司的稅收管理產(chǎn)生負(fù)面影響。但是財(cái)務(wù)管理有兩個(gè)步驟，即稅收引起的步驟和納稅的步驟。許多企業(yè)重視納稅的步驟，而忽視了稅收帶來(lái)的步驟。往往有銷售的時(shí)候，要交幾千萬(wàn)元的稅，或者稅務(wù)機(jī)關(guān)可能處罰稅務(wù)問(wèn)題，管理者就開始關(guān)注，要求財(cái)務(wù)人員思考必要性。但問(wèn)題是，稅收引起的步驟在先，納稅的步驟在后，“后知后覺(jué)”往往是“后知后覺(jué)”。
“所以，最好的準(zhǔn)備是急于在項(xiàng)目實(shí)施前做好稅務(wù)準(zhǔn)備班。”李明軍說(shuō)。比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃中，我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況:樣板房可以建在整棟樓內(nèi)，也可以臨時(shí)建在整棟樓外，規(guī)劃中的不同選擇會(huì)導(dǎo)致不同的稅率。如果選擇臨時(shí)搭建，則在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)拆除，搭建樣板間的裝飾費(fèi)用在財(cái)務(wù)上計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用；如果選擇整棟建，樣板間的費(fèi)用可以在財(cái)務(wù)上計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。原則上，雖然在計(jì)算企業(yè)個(gè)人所得稅時(shí)可以扣除所有費(fèi)用，但在計(jì)算土地稅率時(shí)不能扣除營(yíng)銷費(fèi)用，而可以扣除開發(fā)費(fèi)用。
李明軍認(rèn)為，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，征地、拆遷、設(shè)計(jì)、主體工程、裝修、營(yíng)銷等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)行為都會(huì)涉及稅收。所以房產(chǎn)稅的編制一定要結(jié)合以上環(huán)節(jié)提前規(guī)劃好制度。比如房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)環(huán)節(jié)開始之前，都需要注意很多準(zhǔn)備節(jié)點(diǎn)。例如，在土地收購(gòu)過(guò)程中，企業(yè)收購(gòu)?fù)恋氐姆椒òㄕ袠?biāo)、拍賣、股份收購(gòu)、聯(lián)合開發(fā)等。不同征地方式的稅率差別很大；如果有拆遷的生產(chǎn)成本，很難選擇拆遷方式。搬遷、貨幣補(bǔ)償或土地置換都涉及財(cái)務(wù)生產(chǎn)成本。在規(guī)劃過(guò)程中，企業(yè)要考慮產(chǎn)品的整合和新產(chǎn)品類別的選擇，以及如何配置住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)等產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)生產(chǎn)成本擬合等。
李明軍說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往有短游戲，許多項(xiàng)目分為一期、二期和三期。從發(fā)改委成立公司的工程項(xiàng)目到最終稅務(wù)清算，短則三年，長(zhǎng)則十年甚至更長(zhǎng)。周一漫長(zhǎng)，哪怕只是一個(gè)小小的正確決定，也不會(huì)發(fā)酵成大的財(cái)務(wù)問(wèn)題。“因此，提前合理安排對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)、降低稅收生產(chǎn)成本非常重要。”他說(shuō)。
網(wǎng)址:房地產(chǎn)
主要涉及10個(gè)增值稅
中華民族房地產(chǎn)
涉及的增值稅主要有10個(gè)，分為不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)、出售、留存三個(gè)環(huán)節(jié)。其中，房地產(chǎn)收購(gòu)環(huán)節(jié)(房地產(chǎn)一級(jí)消費(fèi)市場(chǎng))，即開發(fā)企業(yè)收購(gòu)?fù)恋厮婕暗脑鲋刀惏?/p>
耕地占用稅；房地產(chǎn)銷售(房地產(chǎn)二級(jí)消費(fèi)市場(chǎng))，賣方涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅，企業(yè)如何合法規(guī)避個(gè)人所得稅、土地稅率和稅收，買方涉及稅收、
；房地產(chǎn)留存環(huán)節(jié)(房地產(chǎn)三級(jí)消費(fèi)市場(chǎng))涉及的增值稅主要包括
城市土地使用稅。