房產(chǎn)稅改革主要是提高大部分收入，或者說(shuō)是調(diào)節(jié)或控制房產(chǎn)收入。有不同的想法和計(jì)劃。雖然討論了12年，試點(diǎn)方式也不盡相同，但還是說(shuō)如何改變房產(chǎn)稅改革。如果是為了提高收入，可能需要大量的征收。有學(xué)者推算，房產(chǎn)稅有望成為最重要的收入可能性。
11月9日，上海16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)行了房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，開始發(fā)放新的權(quán)屬證書。此前，上海、天津、兗州、柳州、溫州等30多個(gè)城市已實(shí)現(xiàn)綜合注冊(cè)。根據(jù)房地產(chǎn)登記會(huì)議的部署，兩縣將在今年年底前完成政府職能機(jī)構(gòu)的整合。
各地房地產(chǎn)登記管理的發(fā)展往往與消費(fèi)市場(chǎng)和房產(chǎn)稅密切相關(guān)。從2003年開始，我們開始研究工作財(cái)產(chǎn)稅。經(jīng)過六個(gè)多星期的“空轉(zhuǎn)讓”試點(diǎn)，按評(píng)估值征稅的新技術(shù)已經(jīng)形成；再加上房地產(chǎn)登記帶來(lái)的基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，開征房產(chǎn)稅的前提日益成熟。
今天不用猜下一個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市誰(shuí)來(lái)花，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅會(huì)先制定，然后在國(guó)外實(shí)施。司法部作為領(lǐng)導(dǎo)稅制改革的主要機(jī)構(gòu)，表示將配合第一屆全國(guó)人民代表大會(huì)的法律。
司法部副部長(zhǎng)樓繼偉在《關(guān)于信息化稅收試點(diǎn)的若干意見》通過后發(fā)表文章，闡述房產(chǎn)稅改革思路:考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)個(gè)人住房、手工業(yè)地產(chǎn)等環(huán)境因素，合理設(shè)置建設(shè)項(xiàng)目、買賣、保持環(huán)節(jié)稅率；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，依法辦事，主動(dòng)推進(jìn)。
不同于以往的房產(chǎn)稅和天津、成都的試點(diǎn)，根據(jù)樓繼偉解釋的改革方向，房產(chǎn)稅改革應(yīng)該在房地產(chǎn)的各個(gè)方面改變?cè)械脑鲋刀悾硕愂眨€應(yīng)該包括票價(jià)項(xiàng)目。時(shí)至今日，關(guān)于合并哪個(gè)增值稅，取消哪個(gè)增值稅，改變哪個(gè)增值稅，仍有爭(zhēng)論。
樂觀人士指出，稅制改革是全面依法治國(guó)的重要環(huán)節(jié)，房產(chǎn)稅應(yīng)能滿足《關(guān)于如何合理避稅的十三五規(guī)劃》空的要求。然而，由于法律程序的限制，該法律最慢的通過時(shí)間將是2017年。
房地產(chǎn)綜合登記系統(tǒng):2018年組建
房地產(chǎn)統(tǒng)一登記可以在一定程度上抑制投機(jī)者在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的焦慮情緒；所以出現(xiàn)了很多地產(chǎn)大佬的調(diào)侃，地產(chǎn)統(tǒng)一登記叫了很多年了，還是沒有具體的姿態(tài)。
今天，這項(xiàng)管理工作已經(jīng)準(zhǔn)備就緒。大多數(shù)職能政府機(jī)構(gòu)的整合已準(zhǔn)備就緒。根據(jù)10月初召開的第四屆房地產(chǎn)登記管理部際會(huì)議披露的數(shù)據(jù)，截至目前，198個(gè)市(州)完成了政府職能機(jī)構(gòu)整合，1193個(gè)縣(區(qū))完成了政府職能機(jī)構(gòu)整合，分別占全省兩縣總數(shù)的60%和42%。
合并原分散在邊境線、房屋建筑、農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、海洋生物機(jī)構(gòu)等的房地產(chǎn)登記職能。成為一個(gè)綜合性的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，涉及到權(quán)責(zé)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、政府機(jī)構(gòu)等方面的變化。，這樣更容易合理避稅。
原計(jì)劃兩縣政府職能機(jī)構(gòu)整合的管理工作應(yīng)在今年年底前完成。為此，第四季度邊檢部門推出專項(xiàng)監(jiān)管，要求準(zhǔn)確把握大部分職能政府機(jī)構(gòu)的整合性和具體性，以職能明確、政府機(jī)構(gòu)完善、上下銜接為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立賬戶并大力推廣；對(duì)于大部分未能在年初如期完成的工程，特區(qū)政府會(huì)提出意見和建議。
責(zé)任合并只是開始，關(guān)鍵是如何做好合理避稅、數(shù)據(jù)共享、公共服務(wù)改善的統(tǒng)計(jì)。今后，房地產(chǎn)登記的相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、畜牧、農(nóng)業(yè)、海洋生物等機(jī)構(gòu)的審批數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)溝通和共享，不要求房地產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。
國(guó)家林業(yè)局政策司司長(zhǎng)魏麗華表示，實(shí)行統(tǒng)一登記，可以摸清原告不動(dòng)產(chǎn)的基本權(quán)利邊界，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，避免因權(quán)力不清引發(fā)糾紛；建立非法發(fā)布和查詢房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的制度，可以有效保障房地產(chǎn)交易的安全。
各地負(fù)責(zé)推進(jìn)省道、臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整合，做好數(shù)據(jù)接入平臺(tái)的準(zhǔn)備和管理工作。比如河北省提出，2016年初之前，將系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整合、各類房地產(chǎn)登記申請(qǐng)應(yīng)用進(jìn)行合并對(duì)接；2017年初之前，全市房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)將實(shí)現(xiàn)如何合理避稅和共享，并為數(shù)據(jù)查詢提供公共服務(wù)。在國(guó)家層面，基于房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的平臺(tái)預(yù)計(jì)將在2018年前投入運(yùn)行，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)基本形成。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)文件:在“變化”中緩慢生成
《不動(dòng)產(chǎn)登記組織法》明確規(guī)定，交通、公安、行政、財(cái)政、工商、國(guó)際金融、統(tǒng)計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)的共享。
江蘇省某干部地稅局一位高官在《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》中對(duì)一位著名記者說(shuō)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)共享是房產(chǎn)稅征收面臨的首要問題。房產(chǎn)數(shù)據(jù)在住建部手里。
金融事務(wù)
機(jī)構(gòu)稅收需要他們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)支持。
現(xiàn)實(shí)生活中，房建部門掌握的數(shù)據(jù)也很完善。北京大學(xué)公共商學(xué)院講師曲衛(wèi)東在《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》中對(duì)著名記者表示，在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化之前，大部分農(nóng)田都是由機(jī)構(gòu)自己出錢建房，大部分房子都是貨幣體系，而不是債券買賣。比如上海有大量的中央財(cái)產(chǎn)、軍隊(duì)財(cái)產(chǎn)、企事業(yè)單位，這些財(cái)產(chǎn)的信息被控制在系統(tǒng)外，沒有在中央政府管理機(jī)構(gòu)登記。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于生成原始基礎(chǔ)文件。然而，生成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)需要幾周的時(shí)間。《不動(dòng)產(chǎn)登記組織法》規(guī)定，登記遵循“嚴(yán)格管理、穩(wěn)定倒計(jì)時(shí)、方便群眾”的原則，不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人已經(jīng)非法享有的不動(dòng)產(chǎn)基本權(quán)利不會(huì)因登記政府機(jī)構(gòu)和登記程序的變更而受到影響。
各地在實(shí)施一體化登記時(shí)，往往采用“不變，不變”的原則。僅當(dāng)貸款登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等。是并發(fā)運(yùn)行的，新的產(chǎn)權(quán)證是否可以并發(fā)運(yùn)行，與原產(chǎn)權(quán)證具有同等效力。因此，完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)需要在“變化”中慢慢生成。
曲衛(wèi)東表示，如何合理征收房地產(chǎn)避稅，要確切知道某個(gè)耕地上有多少房屋信息，用于什么用途，需要整合原有的獨(dú)立耕地和房屋信息。另外，未來(lái)的房產(chǎn)稅如果把中產(chǎn)階級(jí)作為一個(gè)納稅群體，需要有中產(chǎn)階級(jí)、戶口、人口等數(shù)據(jù)支持。
《稅收征管法》的修訂試圖解決數(shù)據(jù)共享的制度問題。到目前為止，《稅收征管法》已經(jīng)修改，討論如何在立法過程中合理規(guī)避稅務(wù)案件，而在此之前，在國(guó)務(wù)院法制辦制定表中已經(jīng)咨詢過一次。
試點(diǎn)12年:從打壓到發(fā)展稅源
房產(chǎn)稅討論了12年，一路演變，改革和側(cè)重點(diǎn)不同。2003年10月，黨的十六屆四中全會(huì)首次提出了房產(chǎn)稅的概念，“對(duì)城市建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行稅制改革，在有前提的情況下，對(duì)房地產(chǎn)征收統(tǒng)一法規(guī)的房產(chǎn)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)票價(jià)”。
隨后，上海、深圳等10個(gè)省市開始向試點(diǎn)轉(zhuǎn)移房產(chǎn)稅空。過去的改革思路是財(cái)產(chǎn)稅就是財(cái)產(chǎn)稅，為了完善中國(guó)的舉國(guó)體制，原則上要按評(píng)估值征收。房地產(chǎn)的估價(jià)價(jià)格與“房”和“地”都有關(guān)系，不能砍。所以物業(yè)稅是原增值稅——財(cái)產(chǎn)稅和。
一位多次參與上海房產(chǎn)稅空轉(zhuǎn)移試點(diǎn)的地稅局高官告訴《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》的一位著名記者。
金融事務(wù)
系統(tǒng)的房產(chǎn)稅改革的思路很具體。首先，現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅和一項(xiàng)城市耕地使用稅將合并成一項(xiàng)新的“財(cái)產(chǎn)稅”，根據(jù)評(píng)估價(jià)值征稅。第二，征稅范圍將擴(kuò)大到包括一個(gè)人自己的房子。
在2009年和2010年房?jī)r(jià)高的時(shí)候，提到房地產(chǎn)調(diào)整和長(zhǎng)效機(jī)制，房產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅是必然的，房?jī)r(jià)調(diào)整被放在了最重要的位置。2011年底，經(jīng)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，天津和成都開展了個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
天津試點(diǎn)主要針對(duì)新購(gòu)住房，超過合理避稅劃定的總面積。成都試點(diǎn)的調(diào)控嘗試更為明顯，主要針對(duì)高檔住宅區(qū)和居民住宅的征稅。中國(guó)和香港對(duì)待本地登記人口和非登記人口的方式都不同，非登記人口的納稅率更低。
器官
財(cái)經(jīng)新聞
金融學(xué)院講師溫來(lái)成在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》著名記者采訪時(shí)表示，天津、成都房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要是從調(diào)控房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的角度出發(fā)，稅收的作用處于相對(duì)次要的位置。
四年過去了，上海、重慶、中國(guó)、香港的房?jī)r(jià)還在漲。因此，有人認(rèn)為，中港試點(diǎn)表明，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整沒有顯著影響。一些研究工作也認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅在一定程度上抑制了中國(guó)和香港房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)；然而，房?jī)r(jià)的調(diào)整是綜合環(huán)境因素的結(jié)果，如天津歷年來(lái)的“限購(gòu)令”。
2013年11月，中共十八屆四中全會(huì)關(guān)于全面依法治國(guó)的決定明確提出“加快房地產(chǎn)稅法建設(shè)，積極推進(jìn)改革”。這就結(jié)束了各方對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)大化的臆測(cè)，房產(chǎn)稅改革要依法進(jìn)行。
如何合理避稅2014年6月，《關(guān)于信息稅試點(diǎn)的若干意見》經(jīng)政治局審議通過。隨后，10月，司法部副部長(zhǎng)樓繼偉在《求是》上發(fā)表文章指出，房產(chǎn)稅改革的大方向是在保障基本生活需求的基礎(chǔ)上，兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、個(gè)人住房和手工業(yè)房產(chǎn)的稅費(fèi)等環(huán)境因素，合理設(shè)定建設(shè)項(xiàng)目、銷售和留存環(huán)節(jié)的稅率， 從而促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，逐步使房地產(chǎn)稅成為大多數(shù)金融停滯和穩(wěn)定的收入可能性。
房地產(chǎn)稅作為最穩(wěn)定的財(cái)政收入的可能性之一，受到高度重視。有很多因素，比如房地產(chǎn)是大部分中央政府天然優(yōu)良的稅基，大部分缺乏“稅后”的整體增值稅，開發(fā)商的收入無(wú)法相匹配，需要多年比較穩(wěn)定的財(cái)政支出。
房產(chǎn)稅的構(gòu)成:合并“兩稅”或“五稅一費(fèi)”
整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅率都是合理的，還是被很多人詬病。開發(fā)、建設(shè)、貿(mào)易環(huán)節(jié)稅率較重，保留環(huán)節(jié)稅率較重。主動(dòng)改變也是業(yè)界的共識(shí)。
房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)項(xiàng)目、銷售環(huán)節(jié)、耕地占用稅、農(nóng)用地、、、等增值稅；只保留一個(gè)城市的房產(chǎn)稅和耕地占用稅。
社會(huì)科學(xué)院
財(cái)經(jīng)新聞
戰(zhàn)略研究所稅務(wù)研究所副所長(zhǎng)北京晚報(bào)在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》采訪時(shí)表示，前面提到的房產(chǎn)稅改革具體指的是“兩稅合并和征收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”。今天司法部副部長(zhǎng)提到要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目、銷售、維修等環(huán)節(jié)適當(dāng)設(shè)定稅率，這就提供了新的思路。可以考慮房產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅、城市交通設(shè)施費(fèi)(向建設(shè)項(xiàng)目單位收取的費(fèi)用)，即“五稅一費(fèi)”。
據(jù)北京晚報(bào)報(bào)道，目前房地產(chǎn)企業(yè)的稅收大多集中在建設(shè)項(xiàng)目和銷售環(huán)節(jié)。變更后，房屋持有環(huán)節(jié)的稅收將會(huì)增加，而建設(shè)項(xiàng)目和銷售環(huán)節(jié)的稅收將相應(yīng)減少，房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)略有調(diào)整。
究其原因是“五稅一費(fèi)”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)特有的增值稅，除了維修環(huán)節(jié)的兩稅外，還有耕地占用稅、耕地稅率和契稅；在票價(jià)項(xiàng)目中，城市交通設(shè)施的成本相對(duì)較小且明顯。
原法律部金融自然科學(xué)研究中心副主任康佳在接受新聞媒體采訪時(shí)也表示，“房地產(chǎn)稅”不僅包括財(cái)產(chǎn)稅，還包括農(nóng)業(yè)土地稅率和農(nóng)業(yè)土地使用稅。未來(lái)的房產(chǎn)稅改革將不再以房產(chǎn)稅為目標(biāo)，而是將整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收退化。最終的大方向可能是系統(tǒng)減稅，民眾稅率(50.45，0.00，0.00%)可能降低。
文萊成表示，房產(chǎn)稅改革涉及現(xiàn)有增值稅的合并或取消，哪些合并，哪些取消，目前仍有爭(zhēng)議。有人認(rèn)為是“兩稅合一”，也有人認(rèn)為應(yīng)該涉及更多的增值稅，比如視覺效果還是不好的農(nóng)地稅率，應(yīng)該同時(shí)取消。
有待解決的爭(zhēng)論:對(duì)改革的方向沒有共識(shí)
房產(chǎn)稅改革主要是提高大部分稅種，或者說(shuō)是調(diào)節(jié)或控制房產(chǎn)收益。有不同的想法和計(jì)劃。雖然討論了12年，試點(diǎn)方式也不盡相同，但還是說(shuō)如何改變房產(chǎn)稅改革。
如果是為了提高收入，可能需要大量的征收。有學(xué)者推算，房產(chǎn)稅有望成為最重要的收入可能性。
北京大學(xué)金融
國(guó)際融資
該學(xué)院講師安提夫在2012年做了一個(gè)計(jì)算。首間客房作為生活資料免稅，根據(jù)如何合理規(guī)避2010年全省建成房屋總面積(假設(shè)免稅房占一半)，2010年全省住宅小區(qū)平均售價(jià)為5029元/平方米，按照50%的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估率(即以評(píng)估價(jià)格的一半作為計(jì)稅基數(shù))，參照1%的國(guó)際泛稅計(jì)算(具體稅額為0.5*1%=0.5%)。
如果普通住宅與高檔公寓樓、住宅區(qū)別對(duì)待，后者按照3%的稅率和70%的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估率(具體稅率為0.7*3%=2.1%)計(jì)算，前夜房產(chǎn)稅收入6571億元，占GDP的1.7%，占同級(jí)大多數(shù)稅率的16.2%。
無(wú)論是15%還是16.2%，財(cái)產(chǎn)稅在大部分財(cái)政支出中的比重都有明顯提高。安體富指出，房產(chǎn)稅收入停滯、均衡、穩(wěn)定，可以緩解干部中央財(cái)政危機(jī)。
如果要調(diào)控房?jī)r(jià)或收入，稅收的作用就會(huì)明顯減弱。比如天津計(jì)劃，只處理新增住房，不涉及存量住房，以存量?jī)r(jià)格為計(jì)稅基礎(chǔ)，具體稅收為0.6%。2011年上調(diào)房產(chǎn)稅約6800萬(wàn)元，占本級(jí)稅收的0.02%。成都試點(diǎn)，只針對(duì)高檔住宅區(qū)，具體稅收0.5%-1.2%。2011年稅收收入約1億元，占本級(jí)稅收收入的0.03%。
如果把全輪的稅作為一個(gè)整體來(lái)考慮，通過房產(chǎn)稅改革，未來(lái)大部分財(cái)政收入增長(zhǎng)的內(nèi)部空是值得考慮的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)的稅收占大部分稅收的比重非常高。比如貴州國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的研究表明，房地產(chǎn)融資已經(jīng)成為貴州大部分稅種的主要可能性。2010年至2012年，房地產(chǎn)
制造
而紡織稅分別占全市財(cái)政支出的43.2%、43.5%和42%。
據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，據(jù)他計(jì)算，全省各省市(自治區(qū)、直轄市)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收收入對(duì)大部分稅種的平均價(jià)值貢獻(xiàn)僅35%左右。房地產(chǎn)企業(yè)的稅率已經(jīng)比較高了，通過提高控股環(huán)節(jié)的稅率來(lái)提高企業(yè)稅率的內(nèi)部空增幅并不大。
農(nóng)地租賃與房產(chǎn)稅的關(guān)系也是一個(gè)不可回避的熱門話題。文萊成說(shuō)，房?jī)r(jià)中相當(dāng)一部分是土地出讓的生產(chǎn)成本，這個(gè)收入早就歸中央所有了；保留環(huán)節(jié)稅
房產(chǎn)稅
對(duì)于包括土地出讓收入在內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格，存在重復(fù)征稅的嫌疑。
此外，上述江蘇省地方稅務(wù)局的高級(jí)官員在《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》中告訴著名記者，在留住一個(gè)人的過程中，面對(duì)稅收要謹(jǐn)慎。在現(xiàn)實(shí)生活中，企業(yè)納稅更難。中小企業(yè)欠稅的，可以通過金融機(jī)構(gòu)賬戶代扣代繳；但是對(duì)一個(gè)人的中產(chǎn)階級(jí)征稅，比如房產(chǎn)稅的住房，涉及到人的基本生存問題，不可能采取強(qiáng)制征稅政策。
重要的是，房地產(chǎn)稅法要依法公開征求意見，并提交CPPCC反復(fù)審議。在這個(gè)過程中，各方對(duì)武裝沖突的看法是不可或缺的。多位行業(yè)研究人員對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》著名記者表示，個(gè)人或中產(chǎn)階級(jí)所得稅法在制定過程中必須做到充分公開透明，讓各方觀點(diǎn)得到充分表達(dá)，希望各方尋求共識(shí)，謹(jǐn)慎出臺(tái)。