是作為收入來征收的
房地產(chǎn)企業(yè)罕見的收費(fèi)包括原油安裝費(fèi)、衛(wèi)星電視安裝費(fèi)、房地產(chǎn)許可證和維修基金等。
1.企業(yè)個(gè)人所得稅:是否計(jì)入價(jià)格或以投票日作為應(yīng)納稅所得額。
國家研究所
《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)個(gè)人所得稅處理必要性〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，企業(yè)代有關(guān)機(jī)構(gòu)、單位和企業(yè)收取的各類基金、費(fèi)用和附加費(fèi)，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格或有個(gè)人稅收籌劃文件的企業(yè)開具的，應(yīng)確認(rèn)為按時(shí)銷售；未計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格的，由企業(yè)以外的其他代收機(jī)構(gòu)和單位發(fā)行的，可以作為現(xiàn)金代收代繳管理。
2.增值稅:一般視為應(yīng)稅所得，但中央政府基金會(huì)或行政事務(wù)收取的票價(jià)除外。
根據(jù)增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售是銷售資產(chǎn)收取的總價(jià)和額外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括利息、支出、基金會(huì)、代收費(fèi)、返還收入、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款貸款、賠償金、代收款、預(yù)付現(xiàn)金、罰息及其他各種實(shí)物的價(jià)外票價(jià)，但不包括中央政府基金會(huì)或代下列場所收取的行政服務(wù)費(fèi):
(一)中華人民共和國國務(wù)院或者司法部批準(zhǔn)的中央政府基金會(huì)，中華人民共和國國務(wù)院或者省級天津市人民政府及其財(cái)政、物價(jià)部門批準(zhǔn)的行政事業(yè)性收費(fèi)；
(二)募集時(shí)發(fā)行省級以上財(cái)政部門印制的金融債券；
(3)收到的現(xiàn)金金額應(yīng)上繳財(cái)政。
3.
:一般不確認(rèn)為收入。
按照規(guī)定，企業(yè)在個(gè)人稅收籌劃中，除應(yīng)付債券、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工工資、應(yīng)付貸款、應(yīng)付個(gè)人稅收籌劃利息、應(yīng)付稅款、長期應(yīng)付款以外的其他所有應(yīng)付和暫收現(xiàn)金，一般以“其他應(yīng)付款”進(jìn)行審計(jì)。收款的會(huì)計(jì)分錄如下:
借款:利息(支票)
貸方:其他應(yīng)付款。
錢包是提前購買的收入嗎
《國土資源部關(guān)于修改〈城市住宅小區(qū)預(yù)購管理必要性〉的決定》(國土資源部令第131號)規(guī)定，住宅小區(qū)預(yù)購是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待建房屋提前轉(zhuǎn)售給中標(biāo)人，中標(biāo)人支付定金或購房款的行為。
1.企業(yè)個(gè)人所得稅:確認(rèn)為應(yīng)納稅所得額。
根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，企業(yè)按月簽訂《房地產(chǎn)預(yù)購合同》取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售的實(shí)現(xiàn)。
2.
:確認(rèn)為應(yīng)稅收入。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售資產(chǎn)，采用預(yù)付款方式的，其支付責(zé)任發(fā)生的周為其收到預(yù)付款之日。3.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則:不確認(rèn)為收入。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)根據(jù)合同預(yù)收的現(xiàn)金，一般以“預(yù)收賬款”進(jìn)行審計(jì)。如果預(yù)收賬款不多，可以省略該科目，預(yù)收現(xiàn)金必須記入“應(yīng)收賬款”科目。相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄如下:
借款:利息(支票)
貸款:預(yù)收賬款(應(yīng)收賬款)。
考慮銷售
與企業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)是否應(yīng)視為銷售并確認(rèn)收入，視情況而定。
1.
:已開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)一般視為銷售。
國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，企業(yè)為捐贈(zèng)、贊助、員工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、內(nèi)部融資、再分配給大股東或投資者、償還負(fù)債、換取其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人非貨幣資金而開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)視為銷售。
2.增值稅:無償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人，視同出售。
根據(jù)增值稅的有關(guān)規(guī)定，房屋企業(yè)無償將資產(chǎn)或耕地所有權(quán)交給其他單位或個(gè)人，視為應(yīng)稅行為。
3.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則:三種產(chǎn)品只能算銷售。
(1)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號——應(yīng)付職工工資》應(yīng)用手冊規(guī)定，企業(yè)將從美國進(jìn)口的產(chǎn)品分配給職工的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)品的簡單效益和輕率的商業(yè)價(jià)值，計(jì)入相關(guān)資本或當(dāng)期的生產(chǎn)成本，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)付職工工資。
(2)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用手冊第7號——非貨幣性資本交換》規(guī)定，交換的資本為存貨的，按出售處理，收益以其不計(jì)后果的商業(yè)價(jià)值確認(rèn)，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的生產(chǎn)成本。
(3)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用手冊第12號——債務(wù)重組》規(guī)定，債權(quán)人以非現(xiàn)金資本存量償還債務(wù)的，按出售處理，以其不計(jì)后果的商業(yè)價(jià)值確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的生產(chǎn)成本。
房地產(chǎn)企業(yè)的上述業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)分錄為:
借:主要生產(chǎn)成本
貸款:開發(fā)產(chǎn)品(優(yōu)質(zhì)商業(yè)價(jià)值)
借款:支付工人工資/交換資本/償還債務(wù)
貸款:主要收入(不計(jì)商業(yè)價(jià)值)
非營業(yè)收入-債務(wù)重組利潤。