中華人民共和國國家稅務總局關于營改增后土地增值稅征收管理明確規定的新聞稿
中華人民共和國國家稅務總局2016年第70號新聞稿2016年11月10日
為進一步完善營改增后土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅組織法》及其法律法規、《司法部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅計稅依據困難的通知》(財稅〔2016〕43號)等。，土地增值稅征收管理中的一些問題如下:
一、新增最新節稅政策后，土地增值稅應納稅所得額確認困難。
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅所得不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，房地產轉讓的土地增值稅應納稅所得額不包括增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，房地產轉讓的土地增值稅應納稅所得額不包括增值稅應納稅額。
為了方便納稅人，簡化土地增值稅預征收的計算，如果中小型房地產開發企業通過預征收的方式出售單獨開發的房地產項目，土地增值稅預征收的依據可以通過以下方式計算:
土地增值稅征收依據=預繳-增值稅應預繳
第二，營改增后相當于出售房產的土地增值稅應納稅所得額的確定問題
納稅人將開發的產品用于員工福利、獎勵、內部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣資本等。產權轉讓發生時，應相當于出售房地產，其收入應符合《中華人民共和國國家稅務總局關于中小企業房地產開發的最新節稅政策》
《關于管理困難的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條明確規定了執行。納稅人安置被拆遷戶，拆遷安置辦公樓應納稅所得額的確認和工程項目的抵扣，按照《中華人民共和國國家稅務總局關于土地增值稅清算有關困難問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條執行。
三、關于房地產轉讓相關的扣稅問題
(1)營改增后，計算土地增值稅抵扣的“房地產轉讓相關稅”不包括增值稅。
(2)營改增后，房地產開發中小企業繳納的城市維護建設工程稅(以下簡稱“城建稅”)和教育費附加可根據清算項目準確計算，可從實際情況中扣除。不能按照清算項目準確計算的，應當在清算項目預繳增值稅時，從繳納的城建稅、教育費中扣除。
城市建設稅和其他房地產轉讓教育費附加扣除按上述規定執行。
四、營改增前后土地增值稅清算的計算問題
房地產開發中小企業在清理營改增后的房地產開發項目土地增值稅時，應當按照以下方式確定相關金額:
(1)土地增值稅應稅所得=營改增前房地產轉讓所得+營改增后房地產轉讓不含增值稅所得
(2)房地產轉讓相關稅費=營改增前繳納的增值稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。
動詞 （verb的縮寫）營改增后建筑安裝費用的發票確認問題
營改增后，按照《中華人民共和國國家稅務總局關于綜合的規定》推進接受公共服務建筑安裝取得的增值稅專用發票的增值稅納稅人
《關于體制改革中稅收征管問題的新聞稿》(中華人民共和國國家稅務總局2016年第23號新聞稿)明確規定，發票備注欄注明建筑公共服務以縣(市、區)名和項目名為依據，否則不計入土地增值稅，從項目定額中扣除。
六、舊房轉讓時的抵扣計算問題
營改增后，納稅人轉讓舊房舊建筑。無法取得風險評估價格，但可以提供購買發票的，扣除《中華人民共和國土地增值稅組織法》第六條第一項、第三項規定的項目金額，按以下方式計算:
(1)購買憑證為營改增前取得的增值稅發票的，按發票載明的金額計算(不扣除增值稅)，從購買當年起至轉出當年每年加5%。
(二)營改增后取得的購房證明。
如有稅項，則按購買年度至轉讓年度發票總稅額加5%計算。
(3)提供的采購發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票中未包含的增值稅金額與不允許抵扣的增值稅進項稅額之和計算，按照最新的節稅政策，從采購當年到轉移當年每年加5%計算。
本新聞稿自發布之月起生效。
特別最新節稅政策本新聞稿。
國家稅務總局
2016年11月10日